Bordeaux : quel avenir pour le dispositif Pinel ?

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Bordeaux : quel avenir pour le dispositif Pinel ?

Dispositif fiscal immobilier plébiscité par les investisseurs locatifs bordelais, la loi Pinel à Bordeaux permet la constitution d’un patrimoine immobilier neuf, sans nécessairement d’apport, et de le mettre en location avec une durée d’engagement définie. En découle une participation au marché locatif et surtout la possibilité d’une défiscalisation pouvant atteindre 63 000€.

Une lisibilité du dispositif remise en cause avec, fin 2024, sa suppression annoncée. Alors que le marché immobilier neuf à Bordeaux connaît une tension locative forte, quel avenir s’annonce pour les investisseurs à Bordeaux pour l’après-Pinel ?

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Les principes de la loi Pinel à Bordeaux

Loi Pinel, qui es-tu ?

C’est en septembre 2014 qu’émerge le dispositif Pinel, successeur de la loi Duflot. L’objectif est d’inciter à l’investissement locatif sur le marché immobilier neuf tout en garantissant aux ménages intermédiaires un accès au logement. Investir dans la pierre est une solution appréciée dans l’Hexagone puisqu’il s’agit de l’investissement préféré des Français, devant l’assurance-vie, l’épargne ou la crypto-monnaie .

Les conditions

L’éligibilité à la loi Pinel à Bordeaux est soumise à certaines conditions. L’appartement doit être neuf ou en VEFA, non meublé, implanté dans un bâtiment d’habitation collectif dans une zone Pinel éligible : A, A bis ou B1. C’est le cas à Bordeaux, ainsi que pour les communes à 20 km aux alentours, qui fait partie de la zone B1. Le logement doit respecter les réglementations thermiques RT2012 ou BBC2005 pour réguler la consommation d’énergie.

L’investisseur s’engage à louer son appartement neuf dans les 12 mois suivant la livraison et sur 6 ans minimum. Cette durée peut être revue à la hausse avec 3 ans supplémentaires, renouvelable 2 fois pour une durée maximale de 12 ans. A Bordeaux, un plafond de loyer est fixé à 10.51€/m² de surface habitable (13.04€ en zone A et 17.55€ en zone A bis) pour le locataire soumis au plafond de ressources suivant :

Composition du foyer Personne seule En couple Seule/Couple +
1 pers. à charge
Seule/Couple +
2 pers. à charge
Seule/Couple +
3 pers. à charge
Seule/Couple +
4 pers. à charge
Majoration/pers.
dès la 5ème
Zone Pinel B1 31 280€ 41 772€ 50 233€ 60 643€ 71 340€ 80 399€ 8 969€

A noter que le locataire peut être un ascendant ou descendant du propriétaire, à la seule condition de ne pas être rattaché au même foyer fiscal. Il doit également faire du logement sa résidence principale.

Enfin, pour éviter tout abus, l’investisseur est limité à 2 placements immobiliers annuels dans la limite d’un investissement global maximum de 300 000€/an, avec un plafond de 5 500€/m². Ainsi, on s’assure que la limite de 10 000€ d’avantages fiscaux annuels fixée ne soit pas dépassée, le Dispositif Pinel étant considéré comme une niche fiscale.

Les arguments phares

Le 1er et principal avantage du dispositif Pinel est financier. L’objectif d’un investissement locatif à Bordeaux, en plus d’atteindre un bon taux de rentabilité locative (+ 5.5%), est de bénéficier d’une réduction d’impôt. Nous l’avons expliqué plus haut, un investisseur s’engage à louer son bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. De cette durée en découle la réduction d’impôt suivante :

Durée d’engagement locative 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d’impôt* en 2021 12% 18% 21%

*Pourcentage sur le montant de l’investissement

L’investissement locatif permet également de préparer au mieux sa retraite. Trois solutions se présentent à la fin de la durée légale de location : continuer à percevoir une rente locative fixée librement, revendre son appartement pour percevoir une plus-value ou, tout simplement, s’y installer.

Par ailleurs, contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel à Bordeaux autorise la location intrafamiliale. Ainsi, louer à son enfant ou ses parents devient possible, à condition toujours que le locataire soit en dehors du floyer fiscal. Une belle opportunité pour contrarier la tension locative lorsque l’on est étudiant ou retraité.

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Le mariage bordelais

A Bordeaux, le Dispositif Pinel a pour vocation de répondre à une demande toujours plus forte. De par sa situation, sa praticité (à 2h de Paris en TGV), son riche bassin d’emploi et son cadre de vie recherché, Bordeaux est une des villes françaises les plus demandées.

Cette situation est illustrée par les propos du président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine, monsieur Pierre Vital, sur France Bleu : ” L’année dernière (2020, ndlr), on a constaté 2.500 ventes, ce qui est quand même très faible par rapport à ce qu’on faisait habituellement (…). Les ventes sont en progression et viennent épuiser le stock. L’offre qu’on va avoir aujourd’hui, c’est de l’offre qui a été développée il y a un an et demi.”. En réalité, c’est -25% de l’offre commerciale de logement qui est proposée par rapport à 2020.

Croix Blanche, le Bouscat, Saint-Seurin… Tous les quartiers de Bordeaux où investir sont concernés par ce déséquilibre, ce qui entraîne une augmentation du prix au m² des appartements neufs. Alors qu’en 2020 le prix de vente moyen était de 4 193€/m², il a évolué de +2.8% en 2021, soit 4 312€. Ces chiffres traduisent l’engouement pour l’immobilier à Bordeaux, où la pierre ne cesse de prendre de la valeur.

Pourtant, les derniers chiffres de la FPI mettent en évidence que la ville de Bordeaux connaît en 2021 une augmentation de +76% des lancements d’appartements neufs en un an. Preuve en est que la dynamique immobilière bordelaise est présente. En langage financier, il s’agit d’une opportunité pour les investisseurs locatifs en recherche de défiscalisation immobilière à Bordeaux.

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SuperPinel, Pinel+… Quel avenir pour la loi Pinel à Bordeaux ?

Si investir en loi Pinel à Bordeaux se révèle toujours intéressant, le dispositif tel que nous le connaissons aujourd’hui sera revu après le 31 décembre 2022. Dès 2023, une diminution progressive de la réduction d’impôt est prévue :

Durée d’engagement locative 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d’impôts jusqu’en 2022 12% 18% 21%
Réduction d’impôts en 2023 10.5% 15% 17.5%
Réduction d’impôts en 2024 9% 12% 14%

Mais ce n’est pas tout puisque la ministre déléguée chargée du Logement Emmanuelle Wargon souhaite aller plus loin. L’objectif est de lancer un nouveau dispositif, une sorte de “super pinel”, en cohabitation avec le Pinel actuel dès 2023 avant de le remplacer définitivement en 2025. L’ambition est de contribuer à un rebond du marché immobilier neuf pour répondre à la demande, notamment en encourageant la construction “verte”.

Pour ce faire, Emmanuelle Wargon met l’accent sur l’importance de nouveaux critères : ”Je souhaite que les critères de ce super-Pinel ne soient pas seulement environnementaux (…). Nous devons réinjecter de la qualité d’usage, qui constitue l’impensé de la période qui est derrière nous, depuis un certain nombre de mandatures.”.

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Des conditions à l’étude

La RE2020

Aujourd’hui, l’éligibilité à la loi Pinel à Bordeaux passe par le respect de la norme BBC2015 ou RT2012. Avec l’évolution du dispositif, les appartements neufs devront répondre à une nouvelle réglementation thermique, la RE2020. Ce label garantit que le logement n’est pas énergivore et contribue à diminuer son impact environnemental avec les émissions carbone réduites.

Exemple concret, Bordeaux connait des vagues de chaleur l’été. Un appartement neuf qui respecte la RE2020 est un appartement qui pourra garantir fraicheur et confort, en limitant sa consommation énergétique. Engagée, la ministre déléguée du logement mesure les enjeux : ”La transition écologique n’est plus une question, elle est déjà là, ce n’est pas une mauvaise nouvelle mais une opportunité.” tout en qualifiant la RE2020 comme un “complément (…) qui deviendra un élément du modèle économique du secteur, autant qu’un élément de l’acceptabilité de constructions plus respectueuses de l’environnement”.

La RE2020 se dessine comme une solution en France pour atteindre l’objectif écologique de neutralité Carbone en 2050. Ainsi, le message adressé aux investisseurs immobiliers à Bordeaux est double : les encourager à investir dans l’immobilier neuf tout en les engageant dans le combat contre le réchauffement climatique.

Le référentiel qualité

” Il n’est pas raisonnable de laisser l’ajustement se faire par une baisse de la hauteur sous plafond des biens, une diminution de leur superficie,…”.. En plus des critères environnementaux, Emmanuelle Wargon souhaite que des critères de qualité d’usage accompagnent la mise en place du “super Pinel”.

Ce référentiel a été établi grâce à l’expertise de François Leclerc, architecte-urbaniste, et Laurent Girometti, directeur général d’EpaMarne EpaFrance. Présenté le 8 septembre dernier lors de la 2ème table ronde “Habiter la France de demain”, il prévoit l’amélioration de la qualité des logements sur plusieurs axes, notamment la bonne ventilation de ce dernier, la luminosité et l’espace de vie.

Premièrement, la taille du logement. La surface minimale de l’appartement doit être comprise entre 28m² pour un T1 et 96m² pour un T5 (T2 45m², T3 62m², T4 79m²) . Il est conseillé que la surface séjour/cuisine fasse au minimum 23m² pour un T1, 25m² en T2, 27m² en T3, 29m² en T4 et 31m² en T5. Concernant les chambres, la surface minimale recommandée est de 10.5m² avec au minimum une des chambres avec 12m². Cela facilitera rangements et dispositions.

La hauteur sous plafond est également étudiée puisqu’elle ne devra pas être inférieure à 2m70. Enfin, la double orientation est imposée, souhaitée pour les T2 et studios (qui ne peuvent pas toujours répondre à ce critère).

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Investir ou repousser : que choisir à Bordeaux ?

Inutile de chercher la réponse dans le Miroir d’Eau, investir dans la pierre demeure et demeurera un bon placement, quel que soit votre objectif, à condition de bien avoir préparer sa réflexion.

S’il est vrai que les prix au m² ont augmenté, le dernier rapport de la FPI enregistre une hausse de +21% des réservations de logements à Bordeaux en 2021, dont +17%, soit 639, rien que pour les investisseurs. Une tendance qui fiabilise la rentabilité locative (autour de 3.5%) et le fait que les investisseurs veulent profiter de la prolongation de la loi Pinel à Bordeaux jusqu’à fin 2022.

Il est à noter cependant que si l’évolution en super Pinel prévoit de diminuer la réduction d’impôt, ce dernier pourrait ne pas être revu à la baisse pour les logements performants en économie d’énergie, soit… la RE2020. Une stratégie visant à rassurer les investisseurs et les inciter à investir dans des appartements neufs à Bordeaux, ville préférée de nombreux Français.