Comment devenir négociateur immobilier indépendant ?

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Couple en train de signer l'achat d'un bien immobilier

Le négociateur immobilier indépendant est un professionnel qui agit au nom et pour le compte de son mandant, qui possède le statut d’agent immobilier. Pour devenir négociateur immobilier indépendant vous devez remplir plusieurs conditions. Vous devez disposer de la capacité professionnelle et choisir un statut juridique pour exercer. Vous pouvez choisir l’entreprise individuelle, la création d’une société unipersonnelle ou le portage salarial.

 

La réglementation des professions immobilières

Les professions immobilières doivent répondre aux exigences de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Pour exercer votre métier de négociateur immobilier indépendant, il n’est pas exigé de diplôme mais vous devez être mandaté par un titulaire de la carte professionnelle dite « carte T ». Vous devrez également autoriser la consultation du bulletin n°2 de votre casier judiciaire pour s’assurer que vous ne faites pas l’objet d’une interdiction d’exercer ce métier.

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Devenir micro-entrepreneur

Vous pouvez exercer en tant qu’entreprise individuelle, c’est-à-dire que vous exercez en votre nom propre. Si votre chiffre d’affaires est inférieur à 72 500 € hors-taxe, vous pouvez opter pour le régime de la micro-entreprise (ex auto-entreprise). Cette possibilité vous permet de bénéficier d’une comptabilité ultra-simplifiée, d’un régime micro-social et micro-fiscal.

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Voici ce qu’il faut retenir si vous choisissez ce régime :

  • La déclaration d’une micro-entreprise s’effectue sur le site de l’URSSAF
  • Vous devez vous immatriculer au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux).
  • Votre patrimoine personnel n’est pas à l’abri mais il est possible de vous déclarer en tant qu’EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée) pour distinguer votre patrimoine professionnel de votre patrimoine personnel.
  • Les cotisations sociales représentent un forfait égal à 22% de votre chiffre d’affaires.
  • Vous êtes imposé au titre de l’impôt sur le revenu.
  • Il n’est pas possible de passer vos frais en charges et ainsi diminuer votre revenu imposable.
  • Vous ne facturez pas la TVA jusqu’à un plafond de 34 400 €.
  • Vous ne pouvez pas déduire la TVA de vos achats.
  • Vous cotisez à la sécurité sociale des indépendants (SSI) en tant que travailleur non salarié.
  • Pour continuer à bénéficier de ce régime, vous ne devez pas dépasser le seuil de 72 500 € euros de chiffre d’affaires par an. Ensuite, vous pouvez continuer à exercer en tant qu’entreprise individuelle mais vos cotisations sociales s’élèveront alors à 45% de votre chiffre d’affaires.
  • Si vous êtes inscrit à l’assurance chômage, vous pouvez bénéficier d’une exonération de vos cotisations sociales durant 3 trimestres (11% au lieu de 22%).

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Créer son entreprise individuelle est simple et peu coûteux mais la protection sociale de ce statut est très limitée. De nombreux auto-entrepreneurs choisissent dès lors d’exercer sous un autre statut dès qu’ils ont atteint le plafond de chiffre d’affaires.

 

Créer une société unipersonnelle

 

Vous pouvez créer une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou une SASU (société par actions simplifiée). Dans les deux cas, vous serez l’associé unique de votre société.

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Voici les principaux points à revenir :

  • Votre patrimoine personnel est protégé.
  • La création et la gestion d’une société est strictement encadrée avec l’obligation de rédiger des statuts, de tenir des assemblées générales annuelles, de tenir une comptabilité, etc. Il est, en général, indispensable de faire appel à un expert-comptable pour gérer ces formalités.
  • Vous devez vous immatriculer au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux).
  • Votre société est imposée sur les bénéfices (l’impôt sur les sociétés pour la SASU et un choix possible entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés pour l’EURL).
  • Avec l’EURL, vous aurez le statut de travailleur non salarié et serez affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) tandis que, si vous choisissez la SASU, vous serez automatiquement « assimilé salarié ».
  • Dans les deux cas, vous ne pouvez pas prétendre à l’assurance chômage.

 

Bien que vous ne soyez pas limité en termes de chiffre d’affaires, la création d’une société unipersonnelle est plus contraignante et onéreuse qu’une micro-entreprise. Votre statut de travailleur ainsi que le régime fiscal de votre entreprise dépendront du type de société choisi.

 

Le portage salarial

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Le portage salarial est un dispositif encadré par la loi et qui possède, depuis 2017, sa propre convention collective. Son mode de fonctionnement est simple et permet au négociateur immobilier d’allier la liberté de l’entrepreneur avec la sécurité du salarié.

 

Le portage salarial est basé sur une relation tripartite entre le négociateur immobilier, son client (réseau, agence immobilière, promoteur) et la société de portage salarial. Le négociateur immobilier négocie son taux de commissions directement avec son client ainsi que le contenu de ses prestations. La société de portage se charge ensuite de facturer le client puis transforme les honoraires du négociateur immobilier en salaires.

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Voici les principaux points à retenir de ce dispositif :

  • Vous déléguez toute la gestion administrative, fiscale, sociale et comptable de votre activité à la société de portage salarial.
  • Vous êtes salarié en CDI ou en CDD avec des bulletins de salaire que vous pouvez faire valoir pour un crédit ou un logement.
  • Vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier du cumul emploi-chômage.
  • Vous bénéficiez de toute la protection sociale du statut de salarié : assurance chômage, retraite des salariés (régime général et complémentaire), prévoyance et mutuelle.
  • Votre activité est couverte par une assurance en responsabilité civile et professionnelle souscrite par la société de portage salarial.
  • Certaines sociétés de portage salarial autorisent le remboursement des frais professionnels (jusqu’à 30% de votre chiffre d’affaires) et proposent des dispositifs d’optimisation des revenus tels que la mise en place de tickets restaurant, le versement de chèques emploi-service ou l’accès à des plans d’épargne salariale.

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Le portage salarial présente de nombreux avantages pour le négociateur immobilier mais il est nécessaire de se faire accompagner par une société de portage spécialisée dans ce secteur.

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