El sistema de impuestos inmobiliarios popular entre los inversores en alquileres de Burdeos, el
Ley Pinel en Burdeos permite la creación de nuevos activos inmobiliarios, sin necesariamente realizar una aportación, y su alquiler con un plazo de compromiso definido. Esto se traduce en una participación en el mercado del alquiler y, sobre todo, en la posibilidad de una exención fiscal de hasta 63.000 €.
La legibilidad del sistema está en entredicho y, a finales de 2024, se anunció su eliminación. Mientras que el
nuevo mercado inmobiliario en Burdeos está experimentando una fuerte tensión de alquiler, ¿qué futuro le espera?
inversores en Burdeos durante el período post-Pinel?
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Los principios de la ley Pinel en Burdeos
Loi Pinel, ¿quién eres?
Fue en septiembre de 2014 que el
dispositivo pinel, sucesora de la ley Duflot. El objetivo es incentivar la inversión en alquiler en el nuevo mercado inmobiliario garantizando al mismo tiempo el acceso de los hogares intermedios a la vivienda. Invertir en bienes raíces es una solución popular en Francia, ya que es la inversión preferida de los franceses, por delante de los seguros de vida, los ahorros o las criptomonedas.
las condiciones
El derecho a acogerse a la ley Pinel en Burdeos está sujeto a determinadas condiciones. El apartamento debe ser nuevo o sobre plano, sin muebles, ubicado en un edificio de viviendas colectivas en una zona elegible de Pinel: A, A bis o B1. Este es el caso de Burdeos, así como de los municipios circundantes situados a 20 km de distancia, que forman parte de la zona B1. El alojamiento debe cumplir con la normativa térmica RT2012 o BBC2005 para regular el consumo de energía.
El inversor se compromete a alquilar su
apartamento nuevo dentro de los 12 meses siguientes al parto y durante un mínimo de 6 años. Esta duración podrá ampliarse con 3 años adicionales, renovables dos veces por una duración máxima de 12 años. En Burdeos, se fija un límite máximo de alquiler de 10,51 €/m² de superficie habitable (13,04 € en la zona A y 17,55 € en la zona A bis) para el inquilino sujeto al siguiente límite máximo de recursos:
| Composición del hogar |
Persona soltera |
como pareja |
Soltero/Pareja +
1 persona. dependiente |
Soltero/Pareja +
2 personas. dependiente |
Soltero/Pareja +
3 personas. dependiente |
Soltero/Pareja +
4 personas. dependiente |
Recargo/pers.
desde el 5 |
| Zona Pinel B1 |
31.280 € |
41.772 € |
50.233 € |
60.643 € |
71.340 € |
80.399 € |
8.969€ |
Tenga en cuenta que el inquilino puede ser ascendiente o descendiente del propietario, con la única condición de no estar vinculado al mismo hogar fiscal. También deberá hacer del alojamiento su residencia principal.
Por último, para evitar cualquier abuso, el inversor está limitado a 2 inversiones inmobiliarias anuales dentro del límite de una inversión global máxima de 300.000 €/año, con un límite máximo de 5.500 €/m². De esta forma, nos aseguramos de que no se supere el límite de 10.000€ de beneficios fiscales anuales fijado, la
dispositivo pinel siendo considerado un nicho fiscal.
Los argumentos clave
el 1
ejem y principal ventaja de
dispositivo pinel es financiero. El objetivo de un
inversión en alquiler en Burdeos, además de conseguir una buena tasa de rentabilidad del alquiler (+ 5,5%), se beneficiará de una reducción de impuestos. Como explicamos anteriormente, un inversor se compromete a alquilar su inmueble por un periodo de 6, 9 o 12 años. Esta duración da lugar a la siguiente reducción fiscal:
| Duración del compromiso de alquiler |
6 años |
9 años |
12 años |
| Reducción de impuestos* en 2021 |
12% |
18% |
21% |
*Porcentaje sobre el monto de la inversión
La inversión en alquiler también le permite prepararse mejor para su jubilación. Hay tres soluciones al final del período legal de alquiler: seguir percibiendo una renta de alquiler fijada libremente, revender su apartamento para recibir una plusvalía o, simplemente, mudarse allí.
Además, contrariamente a la ley Duflot, el
Ley Pinel en Burdeos autoriza el alquiler intrafamiliar. De este modo, es posible alquilar a su hijo o a sus padres, siempre que el inquilino no se encuentre en el hogar fiscal. Una gran oportunidad para contrarrestar la tensión del alquiler cuando eres estudiante o estás jubilado.
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La boda de Burdeos
En Burdeos, el
dispositivo pinel pretende responder a una demanda cada vez mayor. Por su ubicación, su practicidad (a 2 horas de París en TGV), su rica oferta de empleo y su cotizado entorno de vida, Burdeos es una de las ciudades francesas más cotizadas.
Esta situación queda ilustrada por las declaraciones del presidente de la Federación de Promotores Inmobiliarios (FPI) de Nueva Aquitania, Sr. Pierre Vital, sobre France Bleu:
”El año pasado (2020, nota del editor), observamos 2.500 ventas, lo que sigue siendo muy bajo en comparación con lo que hacíamos habitualmente (…). Las ventas están aumentando y se están agotando las existencias. La oferta que vamos a tener hoy es una oferta que se desarrolló hace un año y medio”. En realidad es un -25% de la oferta de vivienda comercial que se oferta respecto a 2020.
Croix Blanche, le Bouscat, Saint-Seurin... Todos los distritos de Burdeos donde invertir se ven afectados por este desequilibrio, lo que provoca un aumento del precio por m² de los pisos nuevos. Mientras que en 2020 el precio medio de venta fue de 4.193 €/m², en 2021 aumentó un +2,8%, o 4.312 €. Estas cifras reflejan el entusiasmo por
bienes raíces en Burdeos, donde la piedra sigue aumentando de valor.
Sin embargo, las últimas cifras del FPI destacan que la ciudad de Burdeos está experimentando un aumento del +76% en la construcción de nuevos apartamentos en 2021 en un año. Prueba de ello es que la dinámica inmobiliaria bordelesa está presente. En términos financieros, esta es una oportunidad para
inversores de alquiler Buscando exención del impuesto sobre bienes inmuebles en Burdeos.
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SuperPinel, Pinel+… ¿Qué futuro tiene la ley Pinel en Burdeos?
Si invertir bajo la ley Pinel en Burdeos sigue resultando interesante, el sistema tal como lo conocemos hoy será revisado después del 31 de diciembre de 2022. A partir de 2023, está prevista una reducción gradual de la reducción fiscal:
| Duración del compromiso de alquiler |
6 años |
9 años |
12 años |
| Reducción de impuestos hasta 2022 |
12% |
18% |
21% |
| Reducción de impuestos en 2023 |
10,5% |
15% |
17,5% |
| Reducción de impuestos en 2024 |
9% |
12% |
14% |
Pero eso no es todo, ya que la ministra delegada responsable de la Vivienda, Emmanuelle Wargon, quiere ir más allá. El objetivo es lanzar un nuevo sistema, una especie de “super pinel”, en coexistencia con el actual Pinel a partir de 2023 antes de sustituirlo definitivamente en 2025. La ambición es contribuir a una recuperación del nuevo mercado inmobiliario para responder a la demanda. , en particular fomentando la construcción “verde”.
Para ello, Emmanuelle Wargon destaca la importancia de nuevos criterios:
”Espero que los criterios de este Super-Pinel no sean sólo medioambientales (…). Debemos reinyectar la calidad de uso, que constituye lo impensado del período que queda atrás, durante un cierto número de mandatos..
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Condiciones en estudio
RE2020
Hoy en día, la elegibilidad para
Ley Pinel en Burdeos requiere el cumplimiento del estándar BBC2015 o RT2012. Con la evolución del sistema, los nuevos apartamentos deberán cumplir nuevas normas térmicas,
RE2020. Este sello garantiza que la vivienda no consume energía y contribuye a reducir su impacto ambiental con menores emisiones de carbono.
Por ejemplo, Burdeos sufre olas de calor en verano. Un apartamento nuevo que cumple con RE2020 es un apartamento que puede garantizar frescura y confort, limitando su consumo energético. Comprometida, la Ministra de Vivienda mide las cuestiones:
“La transición ecológica ya no es una cuestión, ya está aquí, no es una mala noticia sino una oportunidad”. al tiempo que califica a RE2020 como
“complemento (…) que se convertirá en un elemento del modelo económico del sector, así como en un elemento de aceptabilidad de construcciones más respetuosas con el medio ambiente”.
RE2020 se perfila como una solución en Francia para alcanzar el objetivo ecológico de neutralidad de carbono en 2050. Así, el mensaje dirigido a
inversores inmobiliarios en Burdeos tiene dos objetivos: alentarlos a invertir en nuevos bienes inmuebles y al mismo tiempo involucrarlos en la lucha contra el calentamiento global.
La referencia de calidad
“No es razonable que la adecuación se haga bajando la altura de los techos del inmueble, reduciendo su superficie,…”.. Además de los criterios medioambientales, Emmanuelle Wargon quiere que la aplicación del “super Pinel” acompañe criterios de calidad de uso.
Este punto de referencia se estableció gracias a la experiencia de François Leclerc, arquitecto urbanista, y Laurent Girometti, director general de EpaMarne EpaFrance. Presentado el 8 de septiembre durante la 2
th mesa redonda
“Vivir en la Francia del mañana”, prevé la mejora de la calidad de la vivienda en varios ejes, en particular la buena ventilación de esta última, la luminosidad y el espacio habitable.
Primero, el tamaño del alojamiento. La superficie mínima del apartamento debe estar entre 28 m² para una T1 y 96 m² para una T5 (T2 45 m², T3 62 m², T4 79 m²). Se recomienda que la superficie del salón/cocina sea de al menos 23 m² para una T1, 25 m² para una T2, 27 m² para una T3, 29 m² para una T4 y 31 m² para una T5. En cuanto a los dormitorios, la superficie mínima recomendada es de 10,5m² siendo al menos uno de los dormitorios de 12m². Esto facilitará el almacenamiento y los arreglos.
También se estudia la altura del techo ya que no debe ser inferior a 2m70. Finalmente, se impone la doble orientación, deseada para las T2 y los estudios (que no siempre pueden cumplir este criterio).
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Invertir o posponer: ¿qué elegir en Burdeos?
No es necesario buscar la respuesta en el Espejo de Agua, invertir en piedra sigue siendo y seguirá siendo una buena inversión, sea cual sea su objetivo, siempre que haya preparado cuidadosamente sus ideas.
Si bien es cierto que los precios por m² han aumentado, el último informe del FPI registra un aumento del +21% en las reservas de viviendas en Burdeos en 2021, incluido un +17%, o 639, sólo para inversores. Una tendencia que hace que la rentabilidad del alquiler sea más fiable (en torno al 3,5%) y el hecho de que los inversores quieran aprovechar la ampliación de
La ley Pinel en Burdeos hasta finales de 2022.
Sin embargo, cabe señalar que si el desarrollo en Super Pinel prevé reducir la reducción de impuestos, ésta no podrá revisarse a la baja para las viviendas de alto rendimiento y ahorro de energía, es decir, RE2020. Una estrategia destinada a tranquilizar a los inversores y animarles a invertir en nuevos apartamentos en Burdeos, la ciudad favorita de muchos franceses.
